por vecina2209 Mar Mayo 04 2010, 14:07
Hola a tod@s
Hace unos meses de enteré de la intención de algunos vecinos de hacer la entidad urbanizadora. Pedí ayuda y consejo a un abogado externo a todo lo referente al Quiñon para tener un punto de vista objetivo.
Os recomiendo que leais atentamente su respuesta ya que seguramente a muchos os hará cambiar de opinión:
Teneis que tener mucho cuidado de meteros en estos temas, sobre todo sin un asesoramiento legal "transparente" (ya me entendeis) ya que el Ayuntamiento podría exigiros, vía ejecutiva, el pago de los costes que suponga mantener la urbanización y lo mismo hasta la terminación de la Obras. Ojo con esto:
A pesar de que la Gestión Urbanística, y el Derecho Urbanístico en general, es una disciplina bastante desconocida para la mayoría de los ciudadanos, existe para todos el convencimiento de que es el Ayuntamiento correspondiente, el que se hace cargo del mantenimiento de las zonas comunes (calles, aceras, zonas verdes, alumbrado...) de una urbanización, una vez que el promotor la ha terminado y entregado al Ayuntamiento. El anterior axioma debe decaer como principio general, después de la nueva política de determinados ayuntamientos, que imponen la aplicación de la figura de gestión urbanística denominada Entidades o Juntas Colaboradoras de Conservación de duración indefinida.
La figura de la entidad colaboradora nació con el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y ha sido mantenida en las sucesivas Leyes estatales y autonómicas, siendo destacable el gran desarrollo que se ha hecho de esta figura en determinadas Comunidades Autónomas como Cataluña. El objeto inicial de esta figura era regular cómo se realizaba -y sobretodo financiaba- el mantenimiento de la urbanización terminada en el periodo -que podía durar años- que transcurría entre la finalización de la ejecución de la misma, y la entrega al Ayuntamiento. Mediante este tipo de entidades se organizaba a los propietarios de los inmuebles de la urbanización en una forma semejante a una Comunidad de Propietarios, tutelada por el Ayuntamiento.
Esta concepción de las Entidades Colaboradoras ha ido evolucionando con el tiempo. La Jurisprudencia, y después las Leyes autonómicas, han reconocido que su duración puede ser indefinida y extenderse más allá de la recepción de las obras de urbanización por el Ayuntamiento. De esta forma, los propietarios de los inmuebles que se encuentran en una determinada urbanización, pueden verse obligados a formar parte en una entidad de conservación, y a pagar indefinidamente los gastos que sean necesarios para el adecuado mantenimiento de la urbanización. Y dicha obligación no les eximirá en forma alguna del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles o de cualesquiera otras tasas de origen municipal vinculadas a la propiedad de bienes inmuebles.
La obligación de constituir y después formar parte de la entidad de conservación, puede venir derivada del propio Plan General De Ordenación Urbana del Municipio, que así lo prevea para el desarrollo de la urbanización, o bien puede tratarse de una propuesta del Promotor del Plan Parcial.
En aquellas urbanizaciones de más reciente creación, deberá constar debidamente en el Registro de la Propiedad, la obligación de carácter real, es decir, aneja a la propiedad del inmueble, de formar parte de la entidad de conservación y de contribuir a sus gastos. En urbanizaciones de creación más antigua es más que posible que no conste mención en el Registro de la Propiedad de esta obligación. Por ello es conveniente que a la hora de adquirir inmuebles en urbanizaciones más antiguas se realicen las comprobaciones oportunas para evitar sorpresas desagradables. No sólo debe ser objeto de comprobación la existencia o no de obligación de formar parte de una entidad de conservación, sino además que el propietario vendedor se encuentre al día en el pago de sus cuotas, hecho éste que se podrá comprobar mediante un certificado expedido por la propia entidad de conservación. En caso contrario al tratarse de una obligación vinculada a la propiedad del inmueble, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de la deuda del anterior, sin ningún tipo de límite, a diferencia de en la Propiedad Horizontal donde existen determinados límites al pago de deudas anteriores.
Desde el punto de vista del Promotor Urbanizador, es importante tener en cuenta si el Plan General del Municipio impone o no la constitución de Entidad de Conservación y tener en cuenta la opción de imponer la misma en el Plan Parcial como una alternativa de negociación con los Ayuntamientos menos pudientes, que serían contrarios al desarrollo de complejos turísticos de segundas residencias para evitar el gasto de mantenimiento de las urbanizaciones.
El funcionamiento de estas entidades es democrático y está regulado en unos estatutos, que aprueba el Ayuntamiento con anterioridad a la constitución de la Entidad. Inspirado en buena manera en la Ley de Propiedad Horizontal, que de hecho es de aplicación supletoria a los estatutos, reproduce en cierta manera los órganos de gobierno, por lo que tiene una Junta General (también llamada asamblea) y un órgano ejecutivo, que a diferencia de las Comunidades de Propietarios, donde el presidente es unipersonal, en este caso se trata de un órgano colegiado llamado habitualmente junta rectora. La contribución de los propietarios a los gastos de mantenimiento de la urbanización y la ponderación de los votos en la Junta General vienen determinados por un coeficiente expresado en forma de porcentaje (que en una comunidad de propietarios denominaríamos coeficiente de copropiedad). Dicho porcentaje se atribuye normalmente en relación a la parte de los gastos de construcción de la urbanización de los que respondía cada concreto inmueble, durante la ejecución de la urbanización.
Las diferencias que podemos establecer con la comunidad de propietarios de la propiedad horizontal civil son básicamente dos: En primer lugar los comuneros no son propietarios de los elementos comunes, pues la urbanización es de titularidad pública (propiedad del Ayuntamiento). En segundo lugar, la tutela del correcto funcionamiento de las entidades de conservación no corresponde a los Tribunales Civiles, sino que queda reservada al Ayuntamiento por la vía de los recursos administrativos, pudiendo ser impugnadas sus resoluciones en la vía contencioso administrativa. Tal es el nivel de tutela de los Ayuntamientos que las cuotas de contribución de los Comuneros, son reclamadas por el propio Ayuntamiento en vía ejecutiva en caso de impago.
Por lo tanto nos encontramos con una figura de aplicación creciente y que incrementa las cautelas que debe tomar el particular en la compra de inmuebles, para evitar gastos o deudas inesperadas. Para el promotor es un factor de negociación con aquellos ayuntamientos reacios al crecimiento urbanístico por falta de medios.
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El próximo día que quedemos te lo explico todo bien
